Tbilisi

כן — והתהליך פתוח באופן יוצא דופן. רוכש מכל אזרחות יכול להחזיק דירה או בניין בבעלות מלאה (100% freehold) בתביליסי, באותו מעמד משפטי כמו אזרח גאורגי, עם זכויות מלאות לגור בו, להשכיר אותו, למכור אותו ולהורישו. אין צורך בתושבות, אזרחות, חברה מקומית או חשבון בנק מקומי לרכישה, והבעלות נרשמת אצל הסוכנות הלאומית לרישום ציבורי — בדרך כלל תוך יום-יומיים. החריג היחיד הוא קרקע חקלאית, שיחידים זרים אינם יכולים להחזיק ישירות; דירות ובניינים בעיר אינם מושפעים.

תשואות ברוטו בהשכרה ארוכה נעות סביב 7–8%. Global Property Guide העמיד את תשואת הברוטו הממוצעת של גאורגיה קרוב ל-7.4% בתחילת 2026, ותביליסי יושבת באופן כללי בטווח הזה, כשדירות במרכז בקצה הגבוה. השכרות קצרות בעיר העתיקה יכולות להניב יותר, בזכות ביקוש תיירותי חזק — Airbtics דיווחה על תפוסת Airbnb עירונית של כ-63% — אם כי לאחר דמי ניהול, ניקיון ותקופות ריקות הנתון נטו נמוך יותר. ההבדל המרכזי מבטומי הוא עקביות: הביקוש בתביליסי הוא לכל השנה ולא מרוכז בעונת קיץ, מה שמתאים למשקיעים שמעדיפים תפוסה יציבה על פני שיאים עונתיים.

תביליסי עמדה בממוצע על כ-1,269$ למ"ר באמצע 2025 (TBC Capital), כש-Colliers מדווחת על נתון עירוני קרוב יותר ל-1,500$ למ"ר בסוף 2025. זה דומה במידה רבה לבטומי על בסיס עירוני — שני השווקים בטווח דומה, ומה ש'זול' יותר תלוי בסגמנט: קו החוף ובטומי העתיקה גובים פרמיה גבוהה למ"ר, בעוד הליבה הפרימיום של תביליסי (מטצמינדה, ואקה) יכולה לטפס גבוה יותר, לטווח של 1,800–3,300$ למ"ר. אזורים חיצוניים בתביליסי זולים בהרבה. השורה התחתונה: ממוצעים עירוניים דומים, כשתביליסי מציעה ביקוש לכל השנה ובטומי מציעה פוטנציאל עליית ערך של נופש עונתי.

הכניסה מתחילה בכ-83,900$ בפרויקטים בתביליסי בפלמרה — סטודיו באזור מרכזי כמו אורטשלה — ועולה למאות אלפי דולרים אמצעיים עבור בתים גדולים יותר וכתובות מרכזיות והיסטוריות יותר כמו אבלברי הסמוכה לעיר העתיקה. רוב הנכסים הם off-plan עם תוכניות תשלום של היזם, כך שהרכישה נפרסת לאורך הבנייה במקום תשלום מראש. הבירה יושבת בדרך כלל מדרגה מעל נקודות הכניסה הזולות של בטומי, מה שמשקף את השוק שלה לכל השנה ואת ביקוש הדיירים העמוק יותר.

כן — רכישה זכאית פותחת אשרת תושבות מתחדשת. החל מ-1 במרץ 2026 ההשקעה המינימלית היא 150,000$ בנכס לא-חקלאי (הועלתה מסף 100,000$ הוותיק), על בסיס הערכת שמאי מוסמך. היא מקנה אשרת תושבות זמנית מתחדשת, כאשר בן/בת זוג וילדים קטינים יכולים להיכלל באותה השקעה, והיא קשורה להמשך הבעלות. מסלול השקעה גדול יותר (החל מכ-300,000$) מוביל לאשרה ארוכה יותר ולנתיב מהיר יותר לתושבות קבע. זוהי אשרת תושבות ולא אזרחות — ודאו את הכללים העדכניים ואת הערכת השווי שלכם לפני שאתם מסתמכים על תוצאה מסוימת.

גאורגיה שומרת על מיסוי נכסים נמוך. הכנסה משכירות למגורים שמרוויח יחיד ממוסה בשיעור אחיד של 5% ללא ניכויים (20% אם מושכר לחברה). רווחי הון פטורים לאחר שנתיים בעלות, וממוסים ב-5% על הרווח אם נמכר תוך שנתיים. אין מס נכס שנתי לבעלים מתחת לסף ההכנסה החוקי של משק הבית; מעליו, חל חיוב מוניציפלי קטן של כ-0.05–1% מהשווי. עלויות העסקה מתונות והרישום מהיר. אמתו את השיעורים והספים העדכניים עם יועץ מס גאורגי המתאים לנסיבותיכם.

זה תלוי באסטרטגיה. העיר העתיקה (קלה) — הליבה ההיסטורית סביב נריקלה ומרחצאות הגופרית — היא כתובת ההשכרה הקצרה והתיירות הפרימיום, נדירה ובעלת אופי. אבלברי, על הגדה השמאלית הגבוהה ישירות מעבר לנהר, מחוברת למטרו, עוברת התחדשות ומרחק הליכה קצר מהעיר העתיקה, ומציעה גישה מרכזית בתמחור ביניים. אורטשלה, רובע גדת הנהר הדרומי ממש מתחת לעיר העתיקה, היא פינה שקטה ומתפתחת של המרכז. סבורטלו הוא האזור המגורי-עסקי המודרני הגדול עם היצע הבנייה החדשה העמוק ביותר, בעוד ואקה ומטצמינדה הם אזורי הפרימיום היקרים ביותר. כל אחד הוא תת-אזור של תביליסי ולא שוק נפרד.

תביליסי היא שוק בירה לכל השנה. כמושב הממשלה של גאורגיה, מרכז העסקים שלה ושער תיירות מרכזי של כ-1.2 מיליון תושבים, העיר מייצרת ביקוש שכירות לאורך כל 12 החודשים — מונע על ידי זרים, סטודנטים, גל רילוקיישן מאז 2022 וקהילת נוודים דיגיטליים גדולה שנמשכת לכללי הוויזה הידידותיים של גאורגיה. זה הופך אותה למשלימה הטבעית להשכרת נופש עונתית בבטומי: היכן שהחוף מרוויח בקיץ, שוק ההשכרה הארוכה של תביליסי מספק תפוסה והכנסה יציבים יותר לאורך השנה, נתמך על ידי המטרו, שדה התעופה ויסודות עיר-הבירה שלה.