נדל"ן ליד מטרו בדובאי Serene Gardens באזור Al Furjan
פרויקט Serene Gardens מבית חברת הנדל"ן Prescott הינו אחד הפרויקטים המעניינים כרגע בדובאי בזכות המחירים הנמוכים והאזור המפותח בו הוא נמצא – Al Furjan, צמוד לג'בל עלי בדובאי (האי השני בצורת דקל – האי ג'בל עלי שייך לאזור הגדול הזה). אם להתמקד יותר באזור הפרויקט, מדובר בשכונת דיסקברי גרדנס עם לא מעט פארקים, בתי ספר ואזורי מסחר (מושלם לאנשים שרוצים לגור באזור שקט ומפותח). הפרויקט נבנה בקרבה לתחנת המטרו בקו האדום של דובאי – ניתן להגיע לאזור מרינה בתוך 5 דקות בעזרת המטרו או 10 דקות במכונית. כל היחידות מעוצבות וכוללות ריהוט מלא וחברת הנדל"ן מנוסה עם כמות גדולה של פרויקטים מוכנים. הפרויקט יהיה מוכן לקראת סוף 2025.
יש יחסית מעט פרויקטים מסוג Off-Plan (על הנייר) באזור Al Furjan. לכן מה שבטוח הוא שהביקוש לנדל"ן באזור הוא גבוה. העובדה שהפרויקט נבנה ליד תחנת מטרו רק מגבירה את הביקוש כעת ובעתיד. אם נסתכל על פרויקט Samana California אשר נמצא בסמוך אליו, בפרויקט הזה יחידות הסטודיו ודירות סלון עם חדר אחד אזלו בתוך שבוע מרגע ההשקה (כעת נותרו בקליפורניה רק דירות עם שני חדרים במחיר החל מ-1,770,000 AED). גם בפרויקט Serene Gardens היחידות אוזלות בקצב מהיר יחסית ולכן כדאי לשריין כמה שיותר מהר.
היתרון של ריהוט מלא ועבודה עם מותגי פרימיום מובילים כדי לאבזר את הדירה שלכם מוסיפה לערך הנדל"ן לא מעט. יחד עם הדירה אתם מקבלים ברזים ושירותים של החברות המובילות Kohler ו-Geberit, טלוויזיה של סמסונג, מערכת קולנוע ביתית של Bose/Samsung, מכשירי חשמל למטבח מבית Bosch ועוד.
יחידות זמינות למכירה
סוג | גודל | מחיר התחלתי |
|---|---|---|
סטודיו | החל מ-39 מ"ר | 580,000 AED |
סלון עם חדר אחד | החל מ-73.5 מ"ר | 895,000 AED |
סלון עם שני חדרים | החל מ-103 מ"ר | 1,330,000 AED |
תוכנית תשלומים לשנתיים ללא ריבית
מס' תשלום | כמות אחוזים | מועד |
|---|---|---|
תשלום מקדמה + DLD | 20% + 4% | ברכישה |
תשלום שני | 10% | דצמבר 2023 |
תשלום שלישי | 10% | אפריל 2024 |
תשלום רביעי | 10% | אוגוסט 2024 |
תשלום חמישי | 5% | ינואר 2025 |
תשלום שישי | 5% | אפריל 2025 |
תשלום אחרון | 40% | Q4 2025 |
בר התקדמות בתוכנית תשלומים
תחזית תשואה משכירות ומכירה – ניתוח בלעדי מבית Palmera
ניתוח תשואה משכירות של יחידות סטודיו
ביצענו ניתוח מקיף של יחידת סטודיו בגודל 39.5 מ"ר, שעולה 620,000 AED בפרויקט Serene Gardens. לקחנו בחשבון 4% נוספים שיש לשלם למחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) ודמי וועד בית שיש לשלם עבור שירותי התחזוקה בסך 5,474 AED בכל שנה, במהלך השכירות. כמו כן, נלקח בחשבון כי חברת הניהול אשר מטפלת בכל נושא השכירות לוקחת בממוצע 8% מדמי השכירות. כלומר, עלות שנתית של 3,994 AED לחברת הניהול.
| הכנסה ברוטו משכירות (שנתי) | 49,926 AED |
| דמי ניהול | 3,994 AED |
| דמי שירות | 5,474 AED |
| הכנסה נטו משכירות (שנתי) | 40,457 AED |
| תשואה ברוטו | 8.1% |
| תשואה נטו | 6.2% |
רווחיות מהשכרה של יחידת סטודיו במטבע AED (שנתי)
הנתונים מבוססים על 3 מיליון AED מדמי השכירות האחרונים באזור Al Furjan, בתוספת 20% עקב בנייה חדשה ותוספת של 10% עקב השכרה של סטודיו עם ריהוט מלא.
ניתוח תשואה משכירות של דירת סלון עם חדר אחד
בניתוח מקיף של דירת חדר עם סלון בגודל 73.5 מ"ר, שעולה 945,000 AED בפרויקט Serene Gardens לקחנו בחשבון 4% נוספים שיש לשלם למחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) ודמי וועד בית שיש לשלם עבור שירותי התחזוקה בסך 10,645 AED בכל שנה, במהלך השכירות. כמו כן, נלקח בחשבון כי חברת הניהול אשר מטפלת בכל נושא השכירות לוקחת בממוצע 8% מדמי השכירות. כלומר, עלות שנתית של 6,315 AED לחברת הניהול.
| הכנסה ברוטו משכירות (שנתי) | 78,932 AED |
| דמי ניהול | 6,315 AED |
| דמי שירות | 10,645 AED |
| הכנסה נטו משכירות (שנתי) | 61,972 AED |
| תשואה ברוטו | 8.4% |
| תשואה נטו | 6.3% |
רווחיות מהשכרה של דירת סלון עם חדר במטבע AED (שנתי)
ניתוח רווחיות ממכירה של סלון עם חדר
בניתוח של השקעה לטובת מכירה, בדקנו מה היו 3 מיליון AED האחרונים שנמכרו באזור Al Furjan, הוספנו 20% לערך הנדל"ן עקב הקרבה לתחנת המטרו ועוד 100,000 AED לאור הריהוט המלא שכלול בדירה. אומדן רווחי הון נטו מבוסס על תנאי השוק ב-3 חודשים האחרונים, בניכוי עמלת תיווך של 2% שתצטרכו כנראה לשלם לסוכנות תיווך על מנת למצוא רוכש לדירה שלכם.
| רווח הון נטו ממכירה | 110,460 AED |
| רווח ממכירה לאחר תשלום 30% | 32.1% |
| רווח ממכירה לפני התשלום האחרון של 40% | 17.6% |
| רווח ממכירה לאחר מסירת הפרויקט | 11% |
רווחיות ממכירה של דירת סלון עם חדר במטבע AED לאחר מסירת הדירה
על פי הניתוח שלנו, הרווחיות של מכירת דירת סלון עם חדר תהיה גבוהה משמעותית ממכירה של יחידת סטודיו, מכיוון שהמחיר למ"ר בדירות חדר אחד נמוך יותר לעומת יחידות סטודיו.
בניתוח שלנו, לא לקחנו בחשבון עליית ערך בנדל"ן באזור Al Furjan שעלולה להיות עקב הפיתוח המואץ של אזור ג'בל עלי הסמוך ולא ייחסנו חשיבות לקומה וכיוון הנוף שיכולים להוסיף לכם לרווחיות ככל שיהיו טובים יותר.
לסיכום, תוכלו להרוויח משכירות לטווח ארוך תשואה שנתית נטו של לפחות 6% עם פוטנציאל ליותר. בהשקעה לטובת מכירה של דירת סלון+חדר, תוכלו להרוויח לפחות 11% לאחר מסירת הפרויקט ברבעון האחרון של 2025. אם אתם רוצים לעשות "עסקת פליפ" מהירה ולמכור את הנכס לאחר תשלום 30% בתוכנית התשלומים של הקבל"ן + 4% DLD, תוכלו להרוויח סביב 32.1% מסך הכסף שהשקעתם עד לנקודת המכירה.
נתונים על יחידות סטודיו שהושכרו ב-Al Furjan ב-3 חודשים אחרונים
נתונים על יחידות סטודיו שנמכרו ב-Al Furjan ב-3 חודשים אחרונים
נתונים על מחירי השכרה באזור של דירות סלון עם חדר מהשנה האחרונה
נתונים על דירות סלון עם חדר שהושכרו באזור של נכסי חברת הנדל"ן Azizi
נתונים על דירות סלון עם חדר שנמכרו באזור Al Furjan בחצי שנה האחרונה
